Od 1 stycznia 2022 r. zaczęły obowiązywać istotne zmiany podatkowe dotyczące najmu nieruchomości. Wprowadzone w ramach tzw. Polskiego Ładu regulacje wpływają zarówno na osoby fizyczne wynajmujące mieszkania prywatnie, jak i na przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą w tym zakresie. W artykule omawiamy, jak te zmiany wpływają na opłacalność najmu i jak się do nich przygotować.

Koniec amortyzacji lokali mieszkalnych

Jedną z najistotniejszych zmian jest likwidacja możliwości amortyzacji podatkowej lokali mieszkalnych. Dotyczy to zarówno osób fizycznych wynajmujących prywatnie, jak i firm zajmujących się najmem.

Do końca 2022 r. obowiązywał tzw. przepis przejściowy – osoby, które nabyły lub wybudowały lokal do końca 2021 roku, mogły jeszcze przez rok kontynuować amortyzację. Od 2023 r. amortyzacja lokali mieszkalnych przestała być możliwa.

Co oznacza brak amortyzacji?

Amortyzacja pozwalała na coroczne odpisywanie części wartości nieruchomości od przychodu, co realnie obniżało podstawę opodatkowania. Przykładowo:

• Lokal o wartości 400 000 zł,
• Amortyzacja roczna: 1,5% (czyli 6 000 zł),
• Przy stawce podatkowej 17%, oszczędność wynosiła ok. 1 000 zł rocznie.

Brak tej możliwości oznacza bezpośrednie zwiększenie podstawy opodatkowania i, co za tym idzie, wyższy podatek do zapłacenia.

Przejście na ryczałt – obowiązek dla najmu prywatnego

Od 2023 roku osoby osiągające przychody z tzw. najem prywatnego są zobowiązane do rozliczania się wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że nie mogą już korzystać z opodatkowania na zasadach ogólnych, a więc:

• nie mogą uwzględniać kosztów uzyskania przychodu,
• nie mają prawa do amortyzacji,
• płacą podatek od całego przychodu (stawka: 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12% powyżej tej kwoty).

W wielu przypadkach ryczałt może być korzystny, ale dla właścicieli nieruchomości, którzy dotychczas korzystali z kosztów amortyzacji, oznacza to realny spadek rentowności najmu.

Wpływ na inwestorów i rynek nieruchomości

Nowe przepisy uderzyły szczególnie w przedsiębiorców wynajmujących lokale mieszkalne. Wcześniej możliwość amortyzacji pozwalała na zwiększenie stopy zwrotu z inwestycji. Obecnie, w przypadku braku takiej ulgi podatkowej, zyski inwestorów są niższe o kilka, a czasem nawet kilkanaście procent.

Pomimo to, wysoka inflacja, wzrost kosztów kredytów oraz niepewność ekonomiczna sprawiają, że wiele osób nadal traktuje nieruchomości jako bezpieczną przystań dla kapitału. W efekcie:

• rosną ceny najmu – właściciele mieszkań próbują zrekompensować sobie wyższe obciążenia podatkowe,
• wzrasta ryzyko rozwoju tzw. szarej strefy – część wynajmujących może próbować unikać formalnego opodatkowania,
• utrzymuje się popyt inwestycyjny – zwłaszcza w dużych miastach, takich jak Szczecin, gdzie zapotrzebowanie na mieszkania pod wynajem nadal jest wysokie.

Czy zmiany wprowadzono z poszanowaniem prawa?

Wielu ekspertów i uczestników rynku krytykuje sposób wprowadzania nowych przepisów. Zmiany były zapowiadane nagle, a vacatio legis (czas na przygotowanie się do zmian) było bardzo krótkie. Początkowo planowano wprowadzenie nowych zasad już z początkiem 2022 roku, jednak w ostatniej chwili przesunięto ten termin o rok. Mimo to, wielu inwestorów nie zdążyło się dostosować.

Podsumowanie: co zrobić, by nie stracić?

Dla wynajmujących, zarówno prywatnych, jak i prowadzących działalność gospodarczą, kluczowe jest przeliczenie opłacalności najmu na nowych zasadach. Warto rozważyć:

• dostosowanie stawek czynszu do realiów rynkowych,
• analizę formy opodatkowania – choć wybór w przypadku najmu prywatnego został ograniczony,
• konsultację z doradcą podatkowym lub biurem rachunkowym,
• monitorowanie zmian legislacyjnych – kolejne reformy mogą przynieść nowe obowiązki lub możliwości.

Rynek najmu pozostaje atrakcyjny, zwłaszcza w dużych miastach takich jak Szczecin. Jednak rzeczywistość podatkowa wymaga większej czujności i świadomego zarządzania inwestycją.

---

Szukasz wsparcia przy inwestycji w nieruchomość pod wynajem w Szczecinie? Skontaktuj się z nami – w City Nieruchomości doradzamy naszym klientom nie tylko przy zakupie, ale też przy optymalnym zarządzaniu najmem.

Rynek wynajmu mieszkań nieustannie się zmienia, nie tylko w Szczecinie. Nie tylko pod względem podaży i popytu, ale również w kontekście przepisów podatkowych. Od 1 stycznia 2023 roku obowiązują ważne zmiany, które powinien znać każdy właściciel lokalu przeznaczonego do wynajęcia. W dzisiejszym wpisie przyglądamy się nowym zasadom rozliczania najmu prywatnego i wyjaśniamy, na czym polega ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

---

Co się zmieniło? Ryczałt zamiast skali podatkowej

Na mocy przepisów wprowadzonych przez Polski Ład, od 2023 roku osoby wynajmujące mieszkania prywatnie nie mogą już rozliczać się na zasadach ogólnych PIT. Oznacza to, że:

• zlikwidowano możliwość opodatkowania najmu prywatnego według skali podatkowej (17% i 32%),
• zlikwidowano prawo do amortyzacji mieszkań i domów, również w przypadku działalności gospodarczej,
• ryczałt od przychodów ewidencjonowanych stał się jedyną dopuszczalną formą opodatkowania najmu prywatnego.

---

Jakie są stawki podatku?

Właściciele mieszkań, którzy zdecydowali się na wynajem nieruchomości, muszą obecnie stosować następujące stawki ryczałtu:

• 8,5% – jeśli roczne przychody z najmu nie przekraczają 100 000 zł,
• 12,5% – od nadwyżki przychodów ponad 100 000 zł rocznie.

Dla przykładu: jeśli miesięczny czynsz za wynajem mieszkania wynosi 8 300 zł, to przychody z najmu za cały rok będą wynosić 99 600 zł. W takim przypadku całość objęta jest niższą stawką 8,5%. Dopiero przekroczenie granicy 100 000 zł spowoduje, że od nadwyżki zostanie naliczony wyższy podatek – 12,5%.

---

Co to oznacza dla właścicieli mieszkań?

Jeśli jesteś właścicielem mieszkania i rozważasz wynajem w Szczecinie, musisz mieć na uwadze nowe przepisy. Ryczałt to obecnie jedyna dopuszczalna forma opodatkowania najmu prywatnego – prosta, ale też pozbawiona możliwości odliczania kosztów (np. remontów czy odsetek kredytowych). Zanim zdecydujesz się na długoterminowy wynajem, dobrze przemyśl swoją strategię finansową i ewentualnie skonsultuj się z doradcą podatkowym.

---

Podsumowanie

• Od 2023 roku najem prywatny można rozliczać wyłącznie w formie ryczałtu.
• Stawka 8,5% obowiązuje do 100 tys. zł rocznie, powyżej – 12,5%.
• Zlikwidowano możliwość amortyzacji oraz rozliczania najmu na zasadach ogólnych.
• Ryczałt oznacza brak możliwości uwzględniania kosztów uzyskania przychodu.

---

Jeśli planujesz wynająć mieszkanie w Szczecinie lub szukasz lokalu inwestycyjnego, Zespół City Nieruchomości służy pomocą.

Pomożemy Ci nie tylko znaleźć idealną nieruchomość, ale też zrozumieć wszystkie aspekty związane z jej najmem. Skontaktuj się z nami – znamy lokalny rynek!

📞 City Nieruchomości – Twój partner w nieruchomościach w Szczecinie

Boom na najem trwa – i nie bez powodu

W ostatnich artykułach poruszaliśmy temat najmu mieszkań i zasad sporządzania bezpiecznych umów. Dziś podsumowujemy najważniejsze zagrożenia oraz podpowiadamy, jak się przed nimi skutecznie chronić – zarówno od strony prawnej, jak i praktycznej.

Chociaż rynek sprzedaży mieszkań w Polsce lekko się schładza, segment wynajmu pozostaje wciąż bardzo aktywny. Wysoka inflacja, niskie oprocentowanie lokat i coraz większe zainteresowanie inwestowaniem w nieruchomości powodują, że najem to dziś jedna z najczęstszych form lokowania kapitału – również w Szczecinie.

Ale jak pokazują liczne przykłady z praktyki naszych ekspertów – wynajem mieszkania może być równie opłacalny, co… ryzykowny.

---

1. Roczny czynsz i kosztowna pułapka

Wyobraź sobie sytuację: najemca oferuje zapłatę z góry za cały rok wynajmu, w dodatku z atrakcyjnym rabatem. Dla wynajmującego brzmi to jak złoty interes. Umowa zostaje podpisana, czynsz z góry zapłacony, mieszkanie wynajęte. Mija rok – najemca nie płaci za kolejny okres, ale wciąż mieszka.

I tu pojawia się problem: skoro czynsz był ustalony jako „roczny”, a płatność miała odbywać się raz do roku, zgodnie z przepisami właściciel nie może wypowiedzieć umowy z powodu zaległości aż przez dwa pełne okresy płatności – czyli dwa lata! Przez ten czas najemca może mieszkać praktycznie za darmo, a my mamy związane ręce.

🔑 Wnioski:

• Nigdy nie zapisuj w umowie rocznego czynszu – nawet jeśli zapłata z góry wydaje się korzystna.
• Lepiej zastosować miesięczne okresy płatności i ewentualnie przyjąć płatność z góry, ale jako zaliczkę na poczet miesięcznych czynszów.
• Zawsze zabezpieczaj możliwość waloryzacji czynszu o wskaźnik inflacji.

---

2. „Jeszcze tylko dwa tygodnie…”

Częsty błąd to brak aneksowania kończącej się umowy. Najemca deklaruje, że potrzebuje jeszcze „kilka dni”, „maksymalnie dwa tygodnie”. Tymczasem właściciel nie aktualizuje dokumentów, a lokator wciąż mieszka. Co więcej – regularnie płaci, tytułując przelewy „czynszem najmu”. I w ten sposób… sami nieświadomie przedłużamy umowę na nowych warunkach.

🔑 Co robić?

• Nawet jeśli najem przedłuża się o kilka dni – przygotuj aneks lub nową umowę.
• Jeśli nie zgadzasz się na dalsze zamieszkiwanie, a najemca dokonuje przelewów – księguj je jako odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu i poinformuj go o tym pisemnie.
• Zadbaj o odpowiedni zapis w umowie, co dzieje się po jej wygaśnięciu.

---

3. Uwaga na najemców działających przez pełnomocników

Zdarza się, że mieszkanie chce wynająć nie osoba fizyczna, ale np. spółka lub ktoś działający w jej imieniu. W takim przypadku konieczna jest szczególna ostrożność przy weryfikacji dokumentów:

• Kto jest mocodawcą i czy ma prawo wynajmować lokal?
• Czy pełnomocnik działa w granicach udzielonego umocowania?
• Jaka jest forma pełnomocnictwa i data jego wystawienia?
• Czy dokument został poprawnie podpisany?

Zlekceważenie tych formalności może skutkować tym, że umowa zostanie uznana za nieważną – a to prowadzi do ogromnych problemów przy próbie egzekwowania praw.

---

4. Miękka motywacja do terminowych płatności

Zamiast wprowadzać kary umowne czy sztywne zapisy, można zastosować miękką motywację do regularnych płatności. Oto przykład:

„W przypadku terminowego uregulowania pierwszych jedenastu płatności miesięcznych, wynajmujący w dwunastym miesiącu udzieli rabatu w wysokości 1200 zł, czyli czynsz najmu w 12. miesiącu wyniesie 800 zł.”

Działa motywująco, nie wzbudza oporu i buduje zdrową relację między stronami.

---

5. Egzekwowanie należności? Bez samowolki

Choć czasem kusi, by wziąć sprawy we własne ręce – zdecydowanie odradzamy jakiekolwiek samodzielne działania typu zmiana zamków, odcięcie mediów czy „wizyty interwencyjne”.

Zamiast tego:

• Konsultuj się z prawnikiem zanim podejmiesz kroki prawne.
• Wysyłaj wezwania do zapłaty z kancelarii – często już to wystarczy.
• Pamiętaj: profesjonalne doradztwo to inwestycja w spokój i bezpieczeństwo.

---

6. Rozmowa może zdziałać cuda

Nie każda zaległość oznacza złą wolę. Czasami ktoś zapomni, ktoś inny ma problemy osobiste lub zawodowe. Warto spróbować dogadać się bez konfliktu. Przykład?

Najemca zalega z jednym miesiącem. Zamiast straszyć go windykacją, wynajmujący proponuje plan spłaty – stopniowe skracanie terminów kolejnych wpłat tak, by po kilku miesiącach wrócić do harmonogramu z umowy. Wszystko uzgodnione mailowo, bez eskalacji – i obie strony zadowolone.

---

Bezpieczny najem – podstawowe zasady

Na koniec krótkie podsumowanie zasad, które powinny znaleźć się przy każdym wynajmie:

✅ Umowa najmu zawsze na piśmie
✅ Protokół zdawczo-odbiorczy z dokumentacją zdjęciową
✅ Jasne zapisy dotyczące czynszu i opłat dodatkowych
✅ Określenie odpowiedzialności za awarie i usterki
✅ Korespondencja e-mailowa lub pisemna – w razie sporu to dowód
✅ Ubezpieczenie nieruchomości – przez wynajmującego, a najlepiej też przez najemcę

---

Zaufaj specjalistom z City Nieruchomości

Działamy na rynku nieruchomości w Szczecinie od lat. Reprezentujemy interesy właścicieli nieruchomości, minimalizując ryzyko, maksymalizując bezpieczeństwo i zapewniając ciągłość najmu. Pomagamy również najemcom w znalezieniu odpowiedniej nieruchomości i dbamy o to, żeby cały proces najmu mieszkania przebiegł szybko, sprawnie a przede wszystkim bezpiecznie. W razie potrzeby konsultujemy umowy i pomagamy rozwiązywać problemy – zanim przerodzą się w prawdziwe kłopoty.

Skontaktuj się z nami – Zespół City Nieruchomości doradzi, wynajmie i wszystkim się zajmie! 😎

Najem mieszkania – jak się zabezpieczyć jako właściciel?

Wynajem mieszkania to dziś popularna forma inwestowania kapitału. Jednak oprócz zysków, może wiązać się także z ryzykiem – szczególnie gdy najemca przestaje płacić czynsz lub nie chce opuścić lokalu po zakończeniu umowy. Dlatego każdy właściciel nieruchomości powinien znać podstawowe zasady bezpiecznego najmu.

1. Zawsze podpisuj umowę najmu

Podstawą każdej współpracy z lokatorem powinna być pisemna umowa najmu. Niezależnie od tego, czy wynajmujesz komuś pokój, czy całe mieszkanie, nigdy nie rezygnuj z tej formalności. Umowa precyzuje warunki korzystania z lokalu, wysokość opłat, okres najmu oraz zasady jego wypowiedzenia.

2. Wybierz odpowiedni rodzaj umowy

Właściciel ma do wyboru dwa główne typy umów:

• Umowa najmu na czas określony lub nieokreślony – klasyczna forma umowy cywilnoprawnej, mniej sformalizowana, ale dająca mniejsze możliwości egzekucji, jeśli lokator przestanie się wywiązywać ze zobowiązań.
• Najem okazjonalny – bardziej zabezpieczająca forma umowy, przeznaczona dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Wymaga dopełnienia dodatkowych formalności, ale znacząco ułatwia ewentualną eksmisję nieuczciwego lokatora.

3. Czym jest najem okazjonalny i dlaczego warto go rozważyć?

Najem okazjonalny to umowa zawierana z osobą fizyczną na czas określony (maksymalnie 10 lat), do której dołącza się:

• oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (sporządzone u notariusza),
• wskazanie alternatywnego miejsca zamieszkania, do którego najemca może się przenieść po zakończeniu umowy,
• zgodę właściciela tego lokalu na przyjęcie najemcy w razie potrzeby.

Dzięki temu, w przypadku problemów z lokatorem, właściciel może przeprowadzić procedurę eksmisyjną bez konieczności wieloletniego procesu sądowego. To znaczne ułatwienie i oszczędność czasu, nerwów oraz pieniędzy.

Uwaga: Umowę najmu okazjonalnego należy zgłosić do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od jej podpisania.

4. Kaucja – zabezpieczenie finansowe

W umowie warto zawrzeć zapis o pobraniu kaucji zabezpieczającej – najczęściej w wysokości jednomiesięcznego czynszu, choć przepisy dopuszczają do sześciokrotności tej kwoty. Kaucja może pokryć ewentualne szkody w mieszkaniu, zaległości czynszowe lub inne koszty poniesione przez właściciela.

5. Protokół zdawczo-odbiorczy

Przy przekazywaniu mieszkania lokatorowi warto spisać dokładny protokół zdawczo-odbiorczy, zawierający stan techniczny lokalu, wyposażenie, odczyty liczników oraz ewentualne uszkodzenia. Najlepiej dołączyć dokumentację fotograficzną – to zabezpieczenie dla obu stron w razie sporu.

6. Regularny kontakt i kontrola

Zadbaj o utrzymanie dobrego kontaktu z najemcą – reaguj na zgłoszenia, ale też nie bój się zapowiedzieć kontrolnej wizyty raz na kilka miesięcy. Masz prawo sprawdzić, czy lokal nie jest niszczony lub podnajmowany bez zgody.

---

Podsumowanie

Bezpieczeństwo w najmie zależy przede wszystkim od dobrze przygotowanej umowy, odpowiedniego rodzaju najmu oraz przemyślanego podejścia do wyboru lokatora. Jeśli chcesz mieć pewność, że wszystko jest zgodne z przepisami i zabezpiecza Twoje interesy – skorzystaj ze wsparcia specjalistów.

City Nieruchomości oferuje kompleksową pomoc przy wynajmie mieszkań – od przygotowania profesjonalnej umowy, przez weryfikację najemców, aż po obsługę najmu. Skontaktuj się z nami 👉 Zespół i wynajmuj bez stresu!

Rynek nieruchomości w Polsce w ostatnich latach przechodzi dynamiczne zmiany. Tylko w ostatnich miesiącach liczba mieszkańców Polski wzrosła o 5%, co znacząco wpłynęło na rynek najmu. Wzrosły ceny, zmniejszyła się dostępność mieszkań, a właściciele muszą być bardziej czujni niż kiedykolwiek. Jednym z kluczowych narzędzi, które pomagają chronić interesy zarówno właścicieli, jak i najemców, jest dobrze skonstruowana umowa najmu.

W dzisiejszym artykule, przygotowanym przez ekspertów z City Nieruchomości ze Szczecina, przedstawiamy najważniejsze zasady i praktyczne porady, które pomogą uniknąć nieporozumień i konfliktów przy wynajmie mieszkania.

---

Dlaczego umowa najmu jest tak ważna?

Umowa najmu to nie tylko formalność – to narzędzie, które może być z założenia tarczą dla obydwu stron i chronić ich interesy. To podstawa każdej relacji pomiędzy właścicielem a najemcą. Dobrze przygotowana, przejrzysta i zrozumiała umowa:

• chroni interesy obu stron,
• precyzuje obowiązki i prawa najemcy oraz wynajmującego,
• pozwala uniknąć konfliktów i sporów sądowych,
• daje podstawy do dochodzenia roszczeń w razie problemów.

---

Kluczowe elementy umowy najmu

Oto najważniejsze elementy, które powinny znaleźć się w każdej dobrze przygotowanej umowie najmu:

1. Czas trwania umowy

Najlepiej zawierać umowy na czas określony, np. 12 miesięcy. Dlaczego?

• Gwarantuje ciągłość dochodu dla właściciela.
• Daje najemcy stabilność.
• Ułatwia kontrolę nad meldunkiem – po zakończeniu umowy meldunek wygasa automatycznie.

‼️ Uwaga: Jeśli w umowie zawartej na czas określony dodamy zapis o możliwości wypowiedzenia z miesięcznym okresem wypowiedzenia – formalnie mamy do czynienia z umową na czas nieokreślony!

2. Kaucja

Choć nie jest obowiązkowa, kaucja to jedno z podstawowych zabezpieczeń. Powinna wynosić minimum:

• 1 x miesięczne opłaty (czynsz + media + opłaty do wspólnoty).

Kaucja zabezpiecza:

• ewentualne zniszczenia,
• zaległości w płatnościach,
• kary umowne (np. za wcześniejsze zerwanie umowy)

3. Warunki najmu

Już na etapie ogłoszenia i pierwszego kontaktu warto jasno określić:

• czy w mieszkaniu mogą przebywać zwierzęta,
• ile osób może w nim mieszkać,
• jakie są preferencje dotyczące najemców (studenci, pracujący, rodziny itd.).
• Obowiązek dbania o lokal i zgłaszania usterek.
• Czy najemca może dokonywać zmian w mieszkaniu (np. wiercenie dziur, malowanie ścian).

Jasność od początku = mniej problemów później.

---

Weryfikacja – jak to robić?

Zanim podpiszesz umowę, sprawdź z kim masz do czynienia. To nie brak zaufania, ale konieczność. Co możesz zrobić?

• Poprosić najemcę o zaświadczenie o zatrudnieniu
• Poprosić o dane kontaktowe pracodawcy lub poręczyciela.
• W przypadku studentów – umowa podpisana przez rodziców daje większą pewność.
• Poprosić właściciela o przedstawienie prawa do lokalu, czy na pewno ma prawo do wynajmu mieszkania
• Sprawdzenie stanu technicznego lokalu przed podpisaniem umowy (zdjęcia, protokół zdawczo-odbiorczy).
• Zwrócenie uwagi na koszty dodatkowe: czynsz administracyjny, media, internet itp.

---

Dodatkowe zapisy, które warto rozważyć

• Zakaz podnajmu mieszkania bez zgody właściciela.
• Obowiązek informowania o awariach i usterkach.
• Zasady zwrotu lokalu (np. stan techniczny, czystość, zdjęcia dokumentujące stan początkowy).
• Możliwość naliczenia rekompensaty przy wcześniejszym zerwaniu umowy przez najemcę.

---

Podsumowanie

Dobrze przygotowana umowa najmu to klucz do spokojnego i bezproblemowego wynajmu mieszkania – zarówno dla właściciela, jak i najemcy. Warto zadbać nie tylko o formalności, ale również o jasną komunikację i wzajemny szacunek.

Jeśli chcesz mieć pewność, że Twoja nieruchomość trafi w dobre ręce – skorzystaj z doświadczenia zespołu City Nieruchomości 👉 Zespół. Pomożemy przygotować bezpieczną umowę najmu, zweryfikować najemcę i poprowadzić cały proces od A do Z.

Planujesz zakup mieszkania w Szczecinie? A może interesuje Cię dom lub działka budowlana pod Szczecinem? Bez względu na rodzaj nieruchomości, jednym z kluczowych etapów procesu zakupu jest podpisanie umowy przedwstępnej. Dziś rozwiewamy najczęstsze wątpliwości związane z tym dokumentem, pokazując jak ważną rolę odgrywa w całej transakcji – zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego.

Czym jest umowa przedwstępna?

Zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 389–390), umowa przedwstępna to zobowiązanie jednej lub obu stron do zawarcia w przyszłości tzw. umowy przyrzeczonej – czyli np. finalnej umowy sprzedaży nieruchomości. Umowa ta zawiera wszystkie kluczowe ustalenia dotyczące przyszłej transakcji: strony umowy, opis nieruchomości, cenę, terminy i dodatkowe warunki.

W praktyce umowa przedwstępna stanowi ważne zabezpieczenie interesów obu stron, co jest szczególnie istotne na konkurencyjnym rynku.

Kiedy podpisuje się umowę przedwstępną?

Typowe sytuacje, w których zawiera się umowę przedwstępną:

• Kupujący oczekuje na decyzję kredytową z banku.
• Sprzedający musi rozwiązać kwestie formalne, np. wymeldować osobę z lokalu.
• Strony chcą zarezerwować warunki transakcji i mieć pewność, że nie dojdzie do sprzedaży nieruchomości komuś innemu.

Dzięki umowie przedwstępnej obie strony mogą spokojnie przygotować się do finalizacji zakupu bez obaw o zmianę decyzji drugiej strony.

Forma umowy – pisemna czy notarialna?

Umowę przedwstępną można zawrzeć:

• w formie pisemnej – popularna, szybka i mniej kosztowna, ale bez gwarancji dochodzenia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej,
• w formie aktu notarialnego – bardziej kosztowna, ale zapewnia silniejszą ochronę kupującemu.

Dlaczego forma notarialna daje większe bezpieczeństwo? Tylko wtedy można wpisać roszczenie do Księgi Wieczystej, co stanowi formalną rezerwację nieruchomości. To ostrzeżenie dla innych potencjalnych nabywców i dowód, że dana nieruchomość została już „zarezerwowana” przez konkretną osobę.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Aby umowa była skuteczna i kompletna, powinna zawierać:

• Dokładne dane stron (imiona, nazwiska, adresy, PESEL, dane z dowodów).
• Szczegółowy opis nieruchomości – numer księgi wieczystej, powierzchnia, lokalizacja.
• Cenę nieruchomości i warunki płatności.
• Terminy zawarcia umowy przyrzeczonej i przekazania nieruchomości.
• Wzmianki o zaliczce lub zadatku.

W przypadku zakupu mieszkania, warto także zadbać o zapis dotyczący udziałów w częściach wspólnych (np. drogi wewnętrzne, komórki lokatorskie).

Zadatek czy zaliczka – co wybrać?

W potocznym języku często stosuje się te pojęcia zamiennie, ale w praktyce różnice są ogromne:

• Zadatek – jeśli druga strona nie wywiąże się z umowy, zadatek przepada lub podlega zwrotowi w podwójnej wysokości.
• Zaliczka – w przypadku rozwiązania umowy jest po prostu zwracana.

Dla bezpieczeństwa obie strony powinny precyzyjnie określić w umowie, czy przekazywana kwota to zaliczka, czy zadatek. W przypadku nieruchomości, gdzie stawki sięgają setek tysięcy złotych, to kluczowy aspekt zabezpieczenia finansowego.

Na co jeszcze zwrócić uwagę?

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto sprawdzić:

• Zgodność danych w Księdze Wieczystej z danymi właściciela.
• Aktualność wpisów – czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, służebnością czy innymi ograniczeniami.
• Dokumenty potwierdzające prawo własności, np. akt notarialny.
• Zaświadczenia ze wspólnoty mieszkaniowej, urzędu miasta czy Urzędu Skarbowego.

Każdy błąd formalny – nawet literówka w nazwie ulicy – może opóźnić lub zablokować całą transakcję. Dlatego tak ważne jest korzystanie ze wsparcia profesjonalnego pośrednika nieruchomości.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Dlatego każdy etap procesu – w tym umowa przedwstępna – powinien być dokładnie przemyślany i prawidłowo sformalizowany. Tylko wtedy unikniemy stresujących sytuacji, utraty pieniędzy czy niespodziewanych komplikacji.

Jeśli planujesz zakup nieruchomości w Szczecinie, pod Szczecinem lub w pasie nadmorskim, skontaktuj się z naszym zespołem. W City Nieruchomości nie tylko pomożemy znaleźć idealną ofertę, ale również przeprowadzimy Cię przez cały proces – od wyboru nieruchomości po podpisanie aktu notarialnego.

Mieszkanie z obciążeniem – czy warto kupować? Poradnik dla kupujących nieruchomość

Zakup mieszkania to poważna decyzja, która wymaga nie tylko dokładnego sprawdzenia stanu technicznego nieruchomości, ale również jej stanu prawnego. Czasem okazuje się, że atrakcyjne cenowo mieszkanie ma pewne „haczyki” – na przykład jest obciążone hipoteką, służebnością, toczy się postępowanie spadkowe lub właściciel ma długi egzekwowane przez komornika. Czy takie mieszkanie da się sprzedać lub kupić? Odpowiadamy na najczęstsze pytania i doradzamy, na co zwrócić uwagę.

---

Czym są obciążenia nieruchomości?

Obciążenie nieruchomości to ograniczenie prawa własności – może mieć charakter finansowy (np. hipoteka, zajęcie komornicze), rzeczowy (np. służebność mieszkania), prawny (roszczenie wpisane do księgi wieczystej) lub wynikać z toczących się postępowań (np. spadkowych czy rozwodowych). W praktyce oznacza to, że sprzedający nie może swobodnie dysponować nieruchomością albo sprzedaż takiego lokalu wymaga dodatkowych formalności i zgód.

---

Najczęstsze rodzaje obciążeń:

1. Hipoteka – najczęściej związana z kredytem hipotecznym. Nabywca może przejąć dług (za zgodą banku) lub transakcja przebiega tak, że kredyt zostaje spłacony z zaliczki lub części ceny zakupu.
2. Służebność osobista – np. osoba starsza ma zagwarantowane prawo do zamieszkania w lokalu dożywotnio, nawet po jego sprzedaży.
3. Zajęcie komornicze – właściciel ma długi, a mieszkanie zostało zabezpieczone przez komornika. Takie mieszkania mogą być tańsze, ale wymagają szczególnej ostrożności.
4. Postępowanie spadkowe lub rozwodowe – brak uregulowanego stanu prawnego powoduje, że sprzedaż jest tymczasowo niemożliwa lub skomplikowana.
5. Roszczenia w dziale III księgi wieczystej – mogą dotyczyć np. roszczenia o przeniesienie własności lub wpisu wynikającego z umowy deweloperskiej.

---

Czy można kupić mieszkanie z obciążeniem?

Tak – wiele mieszkań z obciążeniami da się kupić, jednak wymaga to dokładnej analizy dokumentów i często współpracy z prawnikiem lub doświadczonym pośrednikiem. Warto też wiedzieć, że obciążenie nieruchomości nie zawsze oznacza ryzyko – czasem jest to tylko tymczasowy zapis, który można wykreślić po spełnieniu warunków.

---

Porady dla kupujących mieszkanie z obciążeniem:

✅ 1. Zawsze sprawdzaj księgę wieczystą

To podstawowe źródło informacji o stanie prawnym nieruchomości. W księdze znajdziesz m.in. dane właściciela, informacje o hipotekach, służebnościach, roszczeniach czy postępowaniach egzekucyjnych. Poproś pośrednika lub właściciela nieruchomości na sprzedaż o numer księgi i przeanalizuj wszystkie działy.

✅ 2. Skonsultuj się z prawnikiem lub notariuszem

Jeśli nie jesteś pewien, jak interpretować zapisy w księdze wieczystej, skorzystaj z pomocy specjalisty. City Nieruchomości, jako ekspert na rynku nieruchomości współpracuje z kancelariami notarialnymi i prawnymi, które weryfikują dokumenty dla klienta.

✅ 3. Ustal plan spłaty zadłużenia lub wykreślenia obciążenia

Jeśli mieszkanie ma hipotekę lub zajęcie komornicze, sprzedający musi przedstawić tzw. promesę banku (czyli potwierdzenie salda kredytu) lub zaświadczenie komornika o aktualnym stanie sprawy. Często kupujący wpłaca część ceny bezpośrednio do banku lub komornika – to bezpieczna praktyka.

✅ 4. Poproś o dokumenty dodatkowe

W przypadku służebności – poproś o dokumenty potwierdzające, kto ma prawo do mieszkania i w jakim zakresie. W przypadku spadku – o postanowienie sądu o nabyciu spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia.

✅ 5. Zachowaj ostrożność przy “okazjach”

Jeśli cena mieszkania na sprzedaż znacząco odbiega od rynkowej – to sygnał ostrzegawczy. Może się okazać, że nieruchomość ma skomplikowaną sytuację prawną, której rozwiązanie zajmie miesiące lub nawet lata.

---

Mieszkania z obciążeniem w Szczecinie – gdzie szukać pomocy?

Rynek nieruchomości w Szczecinie jest dynamiczny, a mieszkania z obciążeniem pojawiają się regularnie – nie tylko na licytacjach komorniczych, ale też w zwykłych ofertach sprzedaży. Takie nieruchomości mogą być dobrym wyborem, jeśli jesteś dobrze przygotowany lub współpracujesz z doświadczonym doradcą.

W City Nieruchomości pomagamy klientom bezpiecznie przeprowadzić transakcję, nawet w trudnych przypadkach. Weryfikujemy dokumenty, kontaktujemy się z bankami, komornikami i kancelariami, by maksymalnie odciążyć klienta i zagwarantować legalność zakupu.

---

Podsumowanie

Kupno mieszkania z obciążeniem to nie zawsze zły pomysł – ale wymaga wiedzy, cierpliwości i ostrożności. Przy wsparciu dobrego pośrednika i notariusza taka transakcja może zakończyć się sukcesem, a Ty możesz zyskać mieszkanie w korzystnej cenie.

Jeśli planujesz zakup nieruchomości w Szczecinie i chcesz mieć pewność, że wszystko przebiegnie zgodnie z prawem – skontaktuj się z nami.

W City Nieruchomości wiemy, jak poprowadzić nawet najtrudniejszą sprzedaż.

Jak przygotować się do kredytu hipotecznego?

Decyzja o zakupie nieruchomości i zaciągnięciu kredytu hipotecznego to jeden z najważniejszych kroków w życiu wielu osób. W obecnych warunkach rynkowych, przy rosnących stopach procentowych, kluczowe jest dokładne przygotowanie się do procesu kredytowego, aby uzyskać najlepsze warunki finansowania. W tym artykule przedstawiamy najważniejsze aspekty, które warto wziąć pod uwagę przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny.

1. Sprawdzenie zdolności kredytowej

Pierwszym krokiem w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny jest określenie swojej zdolności kredytowej. Jest to ocena banku dotycząca tego, czy będziesz w stanie regularnie spłacać raty kredytowe. Na zdolność kredytową wpływają:

• Wysokość dochodów netto,
• Forma zatrudnienia i okres trwania umowy,
• Stałe koszty utrzymania gospodarstwa domowego,
• Aktualne zobowiązania kredytowe i limity na kartach kredytowych.

Gdzie sprawdzić zdolność kredytową? Wiele osób kieruje się w pierwszej kolejności do banku, w którym posiada konto. Jednak warto porównać oferty kilku instytucji finansowych, ponieważ różnice mogą sięgać nawet kilkuset tysięcy złotych. Alternatywą jest skorzystanie z usług eksperta kredytowego, który przeanalizuje Twoją sytuację i pomoże wybrać najkorzystniejszą ofertę.

2. Optymalizacja zdolności kredytowej

Aby zwiększyć swoją zdolność kredytową, warto podjąć kilka działań:

• Spłata drobnych zobowiązań – kredyty gotówkowe, raty za sprzęt RTV/AGD czy limity na kartach kredytowych obniżają Twoją zdolność kredytową. Ich wcześniejsza spłata może znacząco poprawić Twoją sytuację finansową.
• Wydłużenie okresu kredytowania – im dłuższy okres spłaty, tym niższa miesięczna rata, co pozytywnie wpływa na zdolność kredytową.
• Znalezienie współkredytobiorcy – jeśli masz możliwość, możesz wziąć kredyt z osobą o stabilnych dochodach, np. rodzicem lub współmałżonkiem.
• Podwyżka wynagrodzenia – jeśli spodziewasz się wzrostu dochodów, niektóre banki uwzględnią to już po pierwszym wpływie wyższej pensji.
• Rozdzielność majątkowa – w niektórych przypadkach, gdy jedno z małżonków ma zadłużenie, warto rozważyć rozdzielność majątkową, aby poprawić zdolność kredytową drugiej osoby.

3. Wybór najlepszej oferty kredytowej

Każdy bank ma własne kryteria oceny zdolności kredytowej i różne warunki udzielania kredytów. Podczas analizy ofert warto zwrócić uwagę na:

• Wysokość marży i oprocentowania,
• Możliwość wcześniejszej spłaty kredytu bez dodatkowych kosztów,
• Wymagany wkład własny (minimum 10%, ale większy wkład może obniżyć koszty kredytu),
• Ubezpieczenie kredytu i inne dodatkowe opłaty.

4. Znaczenie wkładu własnego

Minimalny wkład własny wymagany przez banki to zazwyczaj 10-20% wartości nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że im większy wkład własny, tym lepsze warunki kredytowe można uzyskać, np. niższe oprocentowanie. Niektóre banki mogą również uznać wartość nieruchomości za wyższą niż cena transakcyjna, co wpłynie na wysokość wkładu własnego.

5. Konsolidacja kredytów

Jeśli posiadasz kilka zobowiązań, które obniżają Twoją zdolność kredytową, warto rozważyć konsolidację kredytów. Polega to na połączeniu kilku zobowiązań w jedno, często z niższą miesięczną ratą. Dzięki temu możesz zwiększyć swoje szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego.

6. Formalności i dokumenty do kredytu hipotecznego

W procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny niezbędne będą następujące dokumenty:

• Zaświadczenie o dochodach i zatrudnieniu,
• Wyciągi z konta bankowego (najczęściej z ostatnich 3-6 miesięcy),
• PIT za ostatni rok,
• Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości,
• Dokumenty dotyczące nieruchomości, np. akt własności, wypis z księgi wieczystej.

Każdy bank może mieć własne wymagania dotyczące dokumentacji, dlatego warto wcześniej skonsultować się z doradcą kredytowym.

Podsumowanie

Decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego wymaga dokładnej analizy i odpowiedniego przygotowania. Kluczowe kroki to:

• Sprawdzenie i optymalizacja zdolności kredytowej,
• Porównanie ofert banków,
• Zapewnienie odpowiedniego wkładu własnego,
• Rozważenie możliwości konsolidacji kredytów,
• Przygotowanie wymaganej dokumentacji.

Jeśli planujesz zakup nieruchomości w Szczecinie, warto skorzystać z usług doświadczonego pośrednika, który pomoże znaleźć najlepszą ofertę dostosowaną do Twoich potrzeb. Skontaktuj się z City Nieruchomości – nasi eksperci pomogą Ci przejść przez cały proces zakupu i finansowania nieruchomości!

Zakup lub sprzedaż nieruchomości to duża decyzja finansowa i życiowa. Wybór odpowiedniego pośrednika nieruchomości może znacząco wpłynąć na przebieg transakcji i nasze doświadczenia z tym związane. Jak zatem wybrać najlepszego specjalistę, który pomoże w sprawnym przeprowadzeniu procesu kupna lub sprzedaży mieszkania? W tym artykule podpowiadamy, na co warto zwrócić uwagę.

1. Opinie i rekomendacje – klucz do znalezienia eksperta

Zanim podejmiesz decyzję o współpracy z pośrednikiem, warto poszukać opinii na jego temat. Najlepszym sposobem jest zapytanie znajomych, rodziny czy współpracowników, czy mieli do czynienia z godnym polecenia agentem. Pozytywne rekomendacje to pierwszy krok do znalezienia zaufanego specjalisty. Dodatkowo warto sprawdzić opinie w Internecie – Referencje na stronie, opinie na Google, Facebooku czy w branżowych portalach nieruchomościowych.

2. Spotkanie z pośrednikiem – pierwsze wrażenie ma znaczenie

Zanim zdecydujesz się na współpracę, umów się na spotkanie z agentem nieruchomości. To okazja, by sprawdzić, czy jego styl pracy i podejście do klienta są zgodne z Twoimi oczekiwaniami. Podczas rozmowy warto zwrócić uwagę na takie aspekty jak:

• Doświadczenie i specjalizacja agenta w konkretnym segmencie rynku.
• Sposób komunikacji i zaangażowanie w pomoc klientowi.
• Jego znajomość lokalnego rynku nieruchomości.

3. Doświadczenie i specjalizacja – czy agent zna się na Twoich potrzebach?

Nie każdy pośrednik specjalizuje się we wszystkich rodzajach nieruchomości. Czym innym jest sprzedaż mieszkania w bloku, a czym innym zakup działki budowlanej. Warto sprawdzić, czy agent ma doświadczenie w transakcjach podobnych do Twojej.

Warto również zapytać, czy pośrednik sam inwestuje w nieruchomości. Osoba, która posiada własne mieszkania na wynajem lub brała udział w licznych transakcjach inwestycyjnych, lepiej doradzi klientowi pod kątem opłacalności danego zakupu.

4. Współpraca z jednym agentem – dlaczego warto?

Decyzja o współpracy z jednym pośrednikiem może zaoszczędzić Twój czas i nerwy. Pracując z jednym agentem, unikasz konieczności powtarzania swoich oczekiwań kolejnym osobom. Co więcej, agent może lepiej dopasować oferty do Twoich potrzeb, analizując Twoje preferencje i reakcje na oglądane nieruchomości. Nasi Agenci mogą Ci w tym pomóc!

5. Sprawdzenie kompetencji – co warto wiedzieć?

Dobry pośrednik powinien posiadać:

• Obowiązkowe ubezpieczenie OC – zabezpiecza ono klienta na wypadek błędów agenta.
• Biuro w dobrej lokalizacji – znak, że agent traktuje swój zawód poważnie i jest dostępny dla klientów.
• Zespół wspierający – współpracujący specjaliści od marketingu, administracji czy prawnicy to atut biura nieruchomości.
• Aktywność w mediach – artykuły, wywiady czy poradniki pokazują, że pośrednik dzieli się wiedzą i buduje swój autorytet w branży.

6. Umowa na wyłączność – czy warto się na nią zdecydować?

Często klienci obawiają się podpisania umowy na wyłączność z pośrednikiem. Tymczasem taka forma współpracy ma wiele zalet. Agent, mając gwarancję wynagrodzenia, może poświęcić więcej czasu i zasobów na promowanie oferty. Obejmuje to m.in.:

• Profesjonalne sesje zdjęciowe nieruchomości, w tym wirtualny spacer kamerą Matterport
• Kampanie reklamowe w mediach społecznościowych i portalach nieruchomościowych,
• Współpracę z innymi agentami, dzięki czemu oferta szybciej trafi do potencjalnych kupujących.

Podsumowanie

Wybór pośrednika nieruchomości to kluczowa decyzja, która może wpłynąć na przebieg transakcji i Twoje doświadczenia związane z kupnem lub sprzedażą nieruchomości. Kieruj się rekomendacjami, spotkaj się z agentem, sprawdź jego doświadczenie i profesjonalizm. Współpraca z jednym specjalistą może zaoszczędzić Ci czas i ułatwić znalezienie idealnej nieruchomości lub kupca.

Jeśli szukasz profesjonalnego pośrednika nieruchomości w Szczecinie, zapraszamy do kontaktu z City Nieruchomości. Nasz Zespół to eksperci, którzy pomogą Ci w każdym etapie transakcji – od znalezienia nieruchomości po finalizację umowy!

Zakup lub sprzedaż nieruchomości to proces, który wymaga nie tylko znajomości rynku, ale również odpowiedniej strategii oraz wiedzy prawnej. W City Nieruchomości w Szczecinie od lat pomagamy naszym klientom przejść przez wszystkie etapy transakcji, minimalizując stres i ryzyko. W tym artykule przyjrzymy się kilku przykładom, które pokazują, jak istotną rolę odgrywa doświadczony pośrednik.

Mediacja w skomplikowanych transakcjach
Jednym z najczęstszych wyzwań, z którymi spotykamy się w naszej pracy, są transakcje związane z rozwodami, spadkami czy podziałem współwłasności. Nierzadko byli małżonkowie nie chcą lub nie potrafią ze sobą rozmawiać, a negocjowanie warunków sprzedaży staje się trudne. Dzięki naszemu doświadczeniu w roli mediatorów, pomagamy w sprawnym przeprowadzeniu transakcji, zapewniając obu stronom klarowność i bezpieczeństwo.
Jeden z naszych klientów, będący w trakcie rozwodu, był przekonany, że wszystkie warunki sprzedaży domu zostały już ustalone z byłą małżonką. Jednak nasze doświadczenie podpowiedziało nam, aby zorganizować spotkanie, na którym obecni byliby oboje. Podczas rozmowy okazało się, że nie wszystkie kwestie były doprecyzowane, a dodatkowo sprzedająca planowała zakup nowego mieszkania i potrzebowała środków na zadatek. Dzięki naszym wskazówkom udało się ustalić najlepszy sposób na sprzedaż nieruchomości oraz bezproblemowe przejście do kolejnego etapu.

Problemy formalne – korekta dokumentów
Często klienci nie zdają sobie sprawy, że ich nieruchomość posiada błędy w dokumentach, które mogą utrudnić lub wręcz uniemożliwić sprzedaż. Przykłady? Literówki w księdze wieczystej, brak wpisu o łazience w mieszkaniu, które pierwotnie jej nie posiadało, czy brak podziału działki przy sprzedaży domu bliźniaczego.
Mieliśmy sytuację, w której klient chciał sprzedać dom, ale w księdze wieczystej widniała błędna nazwa ulicy. Konieczne było dokonanie korekty, zanim transakcja mogła dojść do skutku. W innym przypadku, mieszkanie na Niebuszewie nie posiadało ujawnionej łazienki w dokumentach, co uniemożliwiało kupującemu uzyskanie kredytu hipotecznego. Dzięki naszej interwencji i pomocy w przeprowadzeniu odpowiednich formalności, nieruchomość została dostosowana do wymagań banku i sprzedana po satysfakcjonującej cenie.

Równoczesna sprzedaż i zakup – jak to połączyć?
Często nasi klienci stoją przed wyzwaniem jednoczesnej sprzedaży swojego mieszkania i zakupu nowego. To trudne zadanie, zwłaszcza gdy konieczne jest skoordynowanie terminów transakcji tak, aby nie zostać bez dachu nad głową.
Jeden z klientów, mieszkający w innym mieście, planował przeprowadzkę do Szczecina. Chciał jednocześnie sprzedać swoje mieszkanie i kupić nowe. Dzięki naszej pomocy udało się sprawnie dopasować terminy transakcji, aby nie było przerwy między sprzedażą a zakupem, a cała procedura przebiegła płynnie.

Pełnomocnictwo dla pośrednika – wygoda dla klienta
Nie zawsze właściciel nieruchomości może osobiście zająć się sprzedażą. W takich przypadkach udzielone pośrednikowi pełnomocnictwo pozwala na przeprowadzenie wszystkich formalności bez konieczności osobistego udziału klienta.
Nasza klientka, mieszkająca na stałe w Stanach Zjednoczonych, chciała sprzedać mieszkanie w Polsce. Udzieliła nam pełnomocnictwa, a my zajęliśmy się wszystkimi aspektami transakcji – od prezentacji lokalu, przez negocjacje, aż po finalizację u notariusza. Efekt? Sprzedaż zakończona sukcesem, a klientka mogła spokojnie zajmować się swoimi sprawami za oceanem.

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami to nie tylko prezentacja mieszkań i domów. To również pomoc w rozwiązywaniu skomplikowanych sytuacji, dopełnieniu formalności oraz prowadzeniu negocjacji. W City Nieruchomości w Szczecinie stawiamy na kompleksowe wsparcie klientów, zapewniając im bezpieczeństwo i komfort na każdym etapie transakcji.
Jeśli planujesz sprzedaż lub zakup nieruchomości i chcesz mieć pewność, że wszystko przebiegnie sprawnie – skontaktuj się z nami!

Pomożemy Ci uniknąć problemów i sprawimy, że cały proces będzie dla Ciebie jak najmniej stresujący.