Blog

Ostatnio rozmawiając ze znajomym na temat inwestowania w nieruchomości doszliśmy do pewnych ciekawych wniosków. Wszystko wzięło się z problemu, który jest dosyć powszechny u początkujących inwestorów – czyli „Chciałbym inwestować, ale jak? Czy nie mam za mało gotówki”?

W poprzedniej publikacji pisałem o możliwościach wykorzystania kilku dźwigni, tak aby niewielkim nakładem osiągać duże stopy zwrotu z inwestycji w mieszkania „pod wynajem”. Ktoś może mieć jednak inny pomysł na inwestowanie (jakikolwiek by on nie był). I dla tych osób postaram się odpowiedzieć na pytanie – dlaczego nie wykorzystać pewnego innego mechanizmu, który jest możliwy do zastosowania?

Od razu na wstępie wyjaśnię, że sama konstrukcja pozyskania środków na inwestycje, którą zaraz przedstawię, nie będzie dostępna dla wszystkich. Nawet więcej – będzie dostępna dla nielicznych. Ale z kolei dla tych, którzy będą mieli to szczęście i znajdą się w sytuacji umożliwiającej im skorzystanie z prezentu od życia – może pozwolić na ruszenie z kopyta. Zdolność kredytowa w przypadku, który opiszę też jest niezbędna.

Ale nawet jeśli nie jesteś w tej chwili tym szczęśliwcem – po przeczytaniu tej instrukcji obsługi będziesz wiedzieć o co chodzi i kiedy znajdziesz się w takiej sytuacji, będziesz móc tą wiedzę w odpowiedni sposób wykorzystać!

Tyle tytułem wprowadzenia.

Hipoteka – czym ona właściwie jest? Tak naprawdę, dla 99% osób jest ona po prostu zabezpieczeniem dla banku, który udzielił kredytu. Nie spłacasz? Bank w pierwszej kolejności będzie mógł zaspokoić swoje roszczenia w przypadku ewentualnego zlicytowania nieruchomości. Dzięki tak ważnemu i skutecznemu zabezpieczeniu kredyty hipoteczne, szczególnie te celowe – na nabycie nieruchomości mieszkalnych, są tanie – czyli mają niskie oprocentowanie w stosunku do innych kredytów i pożyczek. I dlatego w tym przykładzie będziemy się opierać na możliwości pozyskania najtańszego kredytu.

I teraz przejdę do meritum. Czy znasz takie sytuacje, a może nawet sam się w takiej znalazłeś, że rodzice w drodze darowizny przekazują synowi/córce mieszkanie, dom czy np. działkę? Rodzice są szczęśliwi, że mogli dać coś od siebie dzieciom, dzieci są szczęśliwe, bo nie liczyły na to, ale jak już dostały to się cieszą, bo nie będą musiały harować na spłatę kolejnych rat kredytowych… Sielanka J

Jak zmienił się stan? Rodzice mieli – teraz nie mają. Dzieci nie miały – teraz mają. I co w tym takiego nadzwyczajnego? No właśnie, oprócz ogólnej radości – nic.

A gdyby tak cały proceder przeprowadzić trochę inaczej? Zamiast otrzymać darowiznę – po prostu kup od rodziców tę nieruchomość, którą i tak chcą Ci darować! Może w banku będą się śmiać, że rodzice pazerni, że przez to zwiększą się koszty, bo przecież darowizna kosztuje tysiąc czy dwa, a przy sprzedaży oprócz kosztów sądowych i notarialnych, sam podatek od czynności cywilnoprawnych to 2% od wartości nieruchomości – co w przypadku mieszkania wartego np. 200.000zł da nam łącznie niecałe 6.000zł kosztów dodatkowych… OK, zgadza się, ale idźmy dalej. Kupujemy to mieszkanie zaciągając na ten cel kredyt hipoteczny oprocentowany na 5% w skali roku (czyli już po pierwszym roku ok. 10.000zł samych odsetek) i… otrzymujemy od rodziców darowiznę w kwocie 200.000zł, bo i tak chcieli nam darować to mieszkanie i tak. A że mamy trochę oleju w głowie – to przeprowadzamy całą operację w opisany przed chwilą sposób. Darowizna pieniężna przy spełnieniu kilku warunków w granicach tzw. zerowej grupy podatkowej nie kosztuje złamanego grosza.

Spójrzmy teraz jak wygląda stan w tej rodzinie:

Rodzice mieli – teraz nie mają. Dzieci nie miały – teraz mają:

1. Mieszkanie.
2. 200.000zł w gotówce.
3. Kredyt na 200.000zł na 5% w skali roku zaciągnięty na 30 lat, z ratą miesięczną 1073,64zł.

Nie interesuje nas znowu całkowity koszt spłaty tego kredytu, który de facto wynosi 386.511,86zł. Dlaczego?

Wróćmy do inwestowania w kawalerki, tym razem kupując je mimo wszystko za gotówkę, którą pozyskaliśmy „z niczego” (a właściwie, to z posiadaj zdolności kredytowej).

Kupujemy dwie kawalerki i wynajmujemy je za 850zł miesięcznie.

850zł * 2 = 1700zł zysku brutto przed opodatkowaniem (jak zrobić z tego „netto” już pisałem).

Podsumujmy zysk z całej tej operacji:

1700zł – 1073,64zł = 626,36zł miesięcznie różnicy pomiędzy osiąganym dochodem z najmu, a ratami za mieszkanie „darowane” przez rodziców. Wszystko w pełni legalnie, z dużym bonusem dla dzieci. Za 30 lat będziemy posiadać 3 mieszkania i brak kredytów – o ile taka sytuacja nas zadowoli.

W wariancie dla leniwych inwestorów – całą sumę można zainwestować np. w fundusze generujące od 6-10% w skali roku (mimo wszystko wymagana chociażby elementarna wiedza, żeby się „nie wpakować”). Z zysków miesięcznych spłacamy raty i jeszcze nam zostaje…

Można też te środki od czasu do czasu inwestować w operacje typu kup okazję – sprzedaj z zyskiem, co by to miało nie być. Zaletą tego rozwiązania jest chroniczne posiadanie gotówki na ten cel, a także wzrost posiadanego kapitału, a co za tym idzie – baza generująca większe dochody z zainwestowanych środków. Okazje zdarzają się zazwyczaj na zasadzie teraz albo nigdy. Komuś są potrzebne pieniądze, a Ty na tym zarabiasz…

Te same środki można inwestować w zupełnie inne rzeczy, wg obranej przez siebie drogi. Jedyny warunek – inwestycja musi nam przynieść więcej niż 5% w skali roku, żeby cała operacja miała sens…

Mutacji tego „wariantu darowizny” może być wiele, tak samo jak celów inwestycyjnych dla wygenerowanych środków.  Wykorzystaj pomysł, przemodeluj go dostosowując go do własnych potrzeb i działaj!

A gdy za cel inwestycyjny obierzesz sobie nieruchomości – pamiętaj, że w każdej chwili nasz zespół jest Ci w stanie pomóc!