Blog

Chcielibyśmy przedstawić naszą odpowiedź na powyższe stwierdzenie, mając na uwadze maksymalizację zysku z inwestycji – bo chyba o to chodzi?

Do rzeczy. Przyjmujemy w naszych rozważaniach realia rynku szczecińskiego, bo pracujemy na nim od kilkunastu lat i wiemy co w trawie piszczy. Poczyniliśmy również pewne stałe założenia, na których będziemy opierać nasze wyliczenia – końcowy wynik z pewnością Was zaskoczy!

Po pierwsze – mamy 110.000 zł w gotówce (do późniejszych przykładów aż tyle nie będzie nam trzeba)
Po drugie – kupujemy kawalerkę za 100.000 zł w odpowiednim momencie,
Po trzecie – mamy koszty stałe związane z nabyciem nieruchomości:

• Notariusz: 3000 zł
• Wynagrodzenie biura nieruchomości: 3000 zł
• Przygotowanie mieszkania do wynajęcia (odświeżenie/odmalowanie/domeblowanie itp.): 4000 zł

Czyli razem ok. 10.000 zł

Wariant I – kupujemy za gotówkę:

Płacimy 100.000 zł szczęśliwemu sprzedającemu, płacimy ok. 10000 zł opłat związanych z zakupem i przygotowaniem naszej kawalerki do wynajęcia i… wynajmujemy. Pesymistycznie za 850 zł/m-c. I jeszcze trochę pesymizmu – mamy miesiąc pustostanu, czyli okresu, w którym nasza kawalerka nie jest wynajęta. Liczymy:

Zainwestowaliśmy 110.000 zł, roczny zysk to 850 zł x 11 m-cy = 9350 zł

Pamiętajmy, że podczas najmu opłaty w postaci czynszu, prądu, gazu itp. pokrywa najemca, 850 zł jest tylko naszym przychodem, ale gdy mamy pustostan, to niestety za ten miesiąc musimy zapłacić – załóżmy że ok. 350 zł (czynsz + opłaty licznikowe).

Czyli mamy 9350 zł – 350 zł (za pustostan) = 9000 zł przychodu
Stopa zwrotu z inwestycji? 9.000 zł : 110.000 zł = 8,18%
A przy założeniu braku pustostanu – 850 zł x 12 m-cy = 10.200 zł : 110.000 zł = 9,27%

Jest nieźle – przecież dziś żaden bank nie da nam tak wysoko oprocentowanej lokaty. Nad czym tu się zastanawiać?…

Zastanówmy się 🙂

Wariant II – kupujemy na kredyt

Oczywiście WARUNEK KONIECZNY – mamy tzw. ZDOLNOŚĆ KREDYTOWĄ, sprawdzoną w bankach lub lepiej u zaufanego doradcy kredytowego.

Koszty stałe – te same, czyli 10.000zł opłat towarzyszących do zakupu kawalerki za 100.000 zł
Jednak przy kredycie trzeba liczyć obowiązkowy od tego roku 5% wkład własny – czyli musimy wpłacić 5.000 zł sprzedającemu gotówką, a na pozostałą kwotę 95.000 zł uzyskamy kredyt (od roku 2015 obowiązkowy wkład własny będzie wynosił 10%, od 2016 – 15%,a od 2017 – 20%).
Zatem łączne opłaty gotówkowe, jakie będziemy musieli ponieść, to ok. 15.000 zł, kupując jeszcze w tym roku.

Rata mieszkaniowego kredytu hipotecznego, zaciągniętego na 95.000 zł na okres 30 lat wynosi ok. 500 zł/m-c.

Wynajmujemy naszą kawalerkę za 850 zł, odejmujemy miesięczną ratę kredytu i mamy 350 zł dochodu miesięcznie. I znów wchodzi ten nieszczęsny pustostan (wariant pesymistyczny), liczymy nasz roczny zysk, przy czym miesiąc pustaostanu tym razem będzie nas kosztował trochę więcej, bo do 350 zł kosztów pustostanu musimy doliczyć 500 zł kosztu miesięcznej raty kredytowej. Czyli ten miesiąc bez najemcy będzie nas kosztował łącznie 850 zł, a roczny przychód wyliczymy następująco:

11 x 350 zł – 850 zł = 3.000 zł

I znów – jak wygląda roczna stopa zwrotu z inwestycji? Pamiętajmy, że nie zainwestowaliśmy tym razem 110.000 zł, tylko 15.000 zł!
3.000 zł : 15.000 zł = 20%
WOW!!! Zainwestowany kapitał zwróci nam się po 5 latach!

A przy założeniu braku pustostanu – z dochodem 350 zł x 12 m-cy =4200 zł?

4.200 zł : 15.000 zł = 28%

I jeszcze większe WOW – tu w niecałe CZTERY LATA pieniądze będą z powrotem w kieszeni!

To się właśnie nazywa DŹWIGNIA KREDYTOWA – czyli wykorzystanie obcego kapitału do generowania zarobku wpadającego bezpośrednio do Waszych kieszeni (lub jak kto woli – „na konto”).

I co jeszcze? Zostało nam po zakupie jakieś 95.000 zł z naszego kapitału startowego!
(110.000 zł – 15.000 zł = 95.000 zł)

I co robimy? Kupujemy kolejną kawalerkę wg powyższego wzorca postępowania, a później… jeszcze jedną!

Mamy więc trzy takie kawalerki – zwróćcie uwagę, że przy każdej kolejnej nasza zdolność teoretycznie się zwiększa – bo mamy comiesięczny dodatni bilans finansowy (850 zł czynsz – 500 zł kredyt = 350 zł zarobku). Dlaczego teoretycznie? Bo część banków przyjmuje wskaźnik na poziomie 50% – biorąc pod uwagę przychód z najmu. Ale i tu nie jest źle:

850 zł czynsz najmu * 50% wskaźnik = 425 zł przychód
425 zł przychód – 500 zł rata kredytowa = -75 zł

Tylko o 75 zł po zakupie pierwszej kawalerki w pesymistycznym przypadku spadnie nam bazowa kwota do wyliczenia zdolności kredytowej!!! Więc zakup drugiej czy trzeciej kawalerki nie powinien być problemem!
Co się dzieje z naszym portfelem przy posiadaniu trzech kawalerek?
Przede wszystkim mamy jeszcze 65.000 zł w gotówce!
I stały comiesięczny dochód na poziomie 350 zł * 3 = 1050 zł

Czy ktoś ma jeszcze wątpliwości, co bardziej się opłaca? 🙂

Ale to jeszcze nie wszystko!
Tu zawoalowana pojawiła nam się kolejna dźwignia! Nazwę ją dla uproszczenia DŹWIGNIĄ BOGACTWA. Dlaczego?

Spójrzmy na sytuację za 30 lat… Oczywiście przyjmujemy, że wartość pieniądza do wartości nieruchomości w czasie za dużo się nie zmieni.

Wariant I – wciąż posiadamy naszą kawalerkę wartą 100.000 zł i generującą nam przychód w wysokości 850 zł miesięcznie.

Wariant II – posiadamy trzy kawalerki warte łącznie 300.000 zł i generujące nam przychód w wysokości 850 zł x 3 = 2550 zł miesięcznie. Kredyty mamy spłacone! A odkładając różnicę w przychodach osiąganą podczas tych 30 lat – w wysokości 200 zł (1050 zł z trzech kawalerek -850 zł = 200 zł) na lokatę pozwoli uzbierać nam w międzyczasie kwotę 200czł x 12 m-cy x 30 lat = 72.000 zł, czyli prawie na kolejną kawalerkę… A jeśli będziemy na tyle systematyczni, żeby te kwoty na bieżąco lokować na ten niewielki procent w banku, to będzie nas stać prawie na dwie. 🙂

Całą tę akcję można z powodzeniem nazwać BANKOWĄ emeryturą 🙂

Część osób czytających z uwagą powyższe wyliczenia zarzuci nam brak uwzględnienia podatku od najmu w moich rozważaniach. Celowo zostawiłem ten element prawie na koniec, ponieważ… i tu da się zaoszczędzić parę groszy wykorzystując… DŹWIGNIĘ PODATKOWĄ!

Dla spokoju ducha każdy może płacić zryczałtowany podatek od najmu w wysokości 8,5% miesięcznej stawki czynszu najmu. Czyli w naszym przypadku wszelkie poprzednie wyliczenia trzeba by było zmodyfikować o kwotę 850 zł * 8,5% = 72,25 zł i wynikowe kwoty i współczynniki wyglądały by trochę gorzej. Nie mniej jednak można wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych w wysokości 18% dla osoby fizycznej i wykorzystać (przy spełnieniu odpowiednich warunków przez nabytą nieruchomość) amortyzację do, UWAGA, wręcz uniknięcia płacenia podatku przy korzystaniu z amortyzacji przyspieszonej. Brzmi to trochę groźnie, ale jest jak najbardziej legalnym sposobem uniknięcia płacenia podatku!

Jest jeszcze jeden aspekt – prowadząc działalność gospodarczą, czyli mając firmę, odsetki od kredytu stanowią koszt uzyskania przychodu, więc mamy do wykorzystania kolejny odpis podatkowy, powodujący zmniejszenie odprowadzanego podatku!

Mamy nadzieję, że powyższe informacje pozwolą podjąć zainteresowanym osobom właściwą decyzję, a niezainteresowanym na ten moment pokażą możliwości, z których w przyszłości będą mogli skorzystać.

Pozostaje oczywiście jeszcze kilka pytań – czyli kiedy kupić kawalerkę pod wynajem, w jakiej lokalizacji, w jakim typie budownictwa, a także w jaki sposób później podpisywać umowy najmu, żeby uniknąć pustostanów i cieszyć się maksymalnym wykorzystaniem potencjału zainwestowanych środków?

I tu jest okazja to kontaktu z nami – abyśmy mogli się wykazać i pomóc Wam inwestować w nieruchomości z głową – tak żeby to nieruchomości pracowały na Was, a nie Wy na nieruchomości…

Dla ułatwienia sprawy można kliknąć TUTAJ, aby zobaczyć aktualne oferty sprzedaży kawalerek w Szczecinie!

Ostatnio rozmawiając ze znajomym na temat inwestowania w nieruchomości doszliśmy do pewnych ciekawych wniosków. Wszystko wzięło się z problemu, który jest dosyć powszechny u początkujących inwestorów – czyli „Chciałbym inwestować, ale jak? Czy nie mam za mało gotówki”?

W poprzedniej publikacji pisałem o możliwościach wykorzystania kilku dźwigni, tak aby niewielkim nakładem osiągać duże stopy zwrotu z inwestycji w mieszkania „pod wynajem”. Ktoś może mieć jednak inny pomysł na inwestowanie (jakikolwiek by on nie był). I dla tych osób postaram się odpowiedzieć na pytanie – dlaczego nie wykorzystać pewnego innego mechanizmu, który jest możliwy do zastosowania?

Od razu na wstępie wyjaśnię, że sama konstrukcja pozyskania środków na inwestycje, którą zaraz przedstawię, nie będzie dostępna dla wszystkich. Nawet więcej – będzie dostępna dla nielicznych. Ale z kolei dla tych, którzy będą mieli to szczęście i znajdą się w sytuacji umożliwiającej im skorzystanie z prezentu od życia – może pozwolić na ruszenie z kopyta. Zdolność kredytowa w przypadku, który opiszę też jest niezbędna.

Ale nawet jeśli nie jesteś w tej chwili tym szczęśliwcem – po przeczytaniu tej instrukcji obsługi będziesz wiedzieć o co chodzi i kiedy znajdziesz się w takiej sytuacji, będziesz móc tą wiedzę w odpowiedni sposób wykorzystać!

Tyle tytułem wprowadzenia.

Hipoteka – czym ona właściwie jest? Tak naprawdę, dla 99% osób jest ona po prostu zabezpieczeniem dla banku, który udzielił kredytu. Nie spłacasz? Bank w pierwszej kolejności będzie mógł zaspokoić swoje roszczenia w przypadku ewentualnego zlicytowania nieruchomości. Dzięki tak ważnemu i skutecznemu zabezpieczeniu kredyty hipoteczne, szczególnie te celowe – na nabycie nieruchomości mieszkalnych, są tanie – czyli mają niskie oprocentowanie w stosunku do innych kredytów i pożyczek. I dlatego w tym przykładzie będziemy się opierać na możliwości pozyskania najtańszego kredytu.

I teraz przejdę do meritum. Czy znasz takie sytuacje, a może nawet sam się w takiej znalazłeś, że rodzice w drodze darowizny przekazują synowi/córce mieszkanie, dom czy np. działkę? Rodzice są szczęśliwi, że mogli dać coś od siebie dzieciom, dzieci są szczęśliwe, bo nie liczyły na to, ale jak już dostały to się cieszą, bo nie będą musiały harować na spłatę kolejnych rat kredytowych… Sielanka J

Jak zmienił się stan? Rodzice mieli – teraz nie mają. Dzieci nie miały – teraz mają. I co w tym takiego nadzwyczajnego? No właśnie, oprócz ogólnej radości – nic.

A gdyby tak cały proceder przeprowadzić trochę inaczej? Zamiast otrzymać darowiznę – po prostu kup od rodziców tę nieruchomość, którą i tak chcą Ci darować! Może w banku będą się śmiać, że rodzice pazerni, że przez to zwiększą się koszty, bo przecież darowizna kosztuje tysiąc czy dwa, a przy sprzedaży oprócz kosztów sądowych i notarialnych, sam podatek od czynności cywilnoprawnych to 2% od wartości nieruchomości – co w przypadku mieszkania wartego np. 200.000zł da nam łącznie niecałe 6.000zł kosztów dodatkowych… OK, zgadza się, ale idźmy dalej. Kupujemy to mieszkanie zaciągając na ten cel kredyt hipoteczny oprocentowany na 5% w skali roku (czyli już po pierwszym roku ok. 10.000zł samych odsetek) i… otrzymujemy od rodziców darowiznę w kwocie 200.000zł, bo i tak chcieli nam darować to mieszkanie i tak. A że mamy trochę oleju w głowie – to przeprowadzamy całą operację w opisany przed chwilą sposób. Darowizna pieniężna przy spełnieniu kilku warunków w granicach tzw. zerowej grupy podatkowej nie kosztuje złamanego grosza.

Spójrzmy teraz jak wygląda stan w tej rodzinie:

Rodzice mieli – teraz nie mają. Dzieci nie miały – teraz mają:

1. Mieszkanie.
2. 200.000zł w gotówce.
3. Kredyt na 200.000zł na 5% w skali roku zaciągnięty na 30 lat, z ratą miesięczną 1073,64zł.

Nie interesuje nas znowu całkowity koszt spłaty tego kredytu, który de facto wynosi 386.511,86zł. Dlaczego?

Wróćmy do inwestowania w kawalerki, tym razem kupując je mimo wszystko za gotówkę, którą pozyskaliśmy „z niczego” (a właściwie, to z posiadaj zdolności kredytowej).

Kupujemy dwie kawalerki i wynajmujemy je za 850zł miesięcznie.

850zł * 2 = 1700zł zysku brutto przed opodatkowaniem (jak zrobić z tego „netto” już pisałem).

Podsumujmy zysk z całej tej operacji:

1700zł – 1073,64zł = 626,36zł miesięcznie różnicy pomiędzy osiąganym dochodem z najmu, a ratami za mieszkanie „darowane” przez rodziców. Wszystko w pełni legalnie, z dużym bonusem dla dzieci. Za 30 lat będziemy posiadać 3 mieszkania i brak kredytów – o ile taka sytuacja nas zadowoli.

W wariancie dla leniwych inwestorów – całą sumę można zainwestować np. w fundusze generujące od 6-10% w skali roku (mimo wszystko wymagana chociażby elementarna wiedza, żeby się „nie wpakować”). Z zysków miesięcznych spłacamy raty i jeszcze nam zostaje…

Można też te środki od czasu do czasu inwestować w operacje typu kup okazję – sprzedaj z zyskiem, co by to miało nie być. Zaletą tego rozwiązania jest chroniczne posiadanie gotówki na ten cel, a także wzrost posiadanego kapitału, a co za tym idzie – baza generująca większe dochody z zainwestowanych środków. Okazje zdarzają się zazwyczaj na zasadzie teraz albo nigdy. Komuś są potrzebne pieniądze, a Ty na tym zarabiasz…

Te same środki można inwestować w zupełnie inne rzeczy, wg obranej przez siebie drogi. Jedyny warunek – inwestycja musi nam przynieść więcej niż 5% w skali roku, żeby cała operacja miała sens…

Mutacji tego „wariantu darowizny” może być wiele, tak samo jak celów inwestycyjnych dla wygenerowanych środków.  Wykorzystaj pomysł, przemodeluj go dostosowując go do własnych potrzeb i działaj!

A gdy za cel inwestycyjny obierzesz sobie nieruchomości – pamiętaj, że w każdej chwili nasz zespół jest Ci w stanie pomóc!