Boom na najem trwa – i nie bez powodu

W ostatnich artykułach poruszaliśmy temat najmu mieszkań i zasad sporządzania bezpiecznych umów. Dziś podsumowujemy najważniejsze zagrożenia oraz podpowiadamy, jak się przed nimi skutecznie chronić – zarówno od strony prawnej, jak i praktycznej.

Chociaż rynek sprzedaży mieszkań w Polsce lekko się schładza, segment wynajmu pozostaje wciąż bardzo aktywny. Wysoka inflacja, niskie oprocentowanie lokat i coraz większe zainteresowanie inwestowaniem w nieruchomości powodują, że najem to dziś jedna z najczęstszych form lokowania kapitału – również w Szczecinie.

Ale jak pokazują liczne przykłady z praktyki naszych ekspertów – wynajem mieszkania może być równie opłacalny, co… ryzykowny.

1. Roczny czynsz i kosztowna pułapka

Wyobraź sobie sytuację: najemca oferuje zapłatę z góry za cały rok wynajmu, w dodatku z atrakcyjnym rabatem. Dla wynajmującego brzmi to jak złoty interes. Umowa zostaje podpisana, czynsz z góry zapłacony, mieszkanie wynajęte. Mija rok – najemca nie płaci za kolejny okres, ale wciąż mieszka.

I tu pojawia się problem: skoro czynsz był ustalony jako „roczny”, a płatność miała odbywać się raz do roku, zgodnie z przepisami właściciel nie może wypowiedzieć umowy z powodu zaległości aż przez dwa pełne okresy płatności – czyli dwa lata! Przez ten czas najemca może mieszkać praktycznie za darmo, a my mamy związane ręce.

🔑 Wnioski:

• Nigdy nie zapisuj w umowie rocznego czynszu – nawet jeśli zapłata z góry wydaje się korzystna.
• Lepiej zastosować miesięczne okresy płatności i ewentualnie przyjąć płatność z góry, ale jako zaliczkę na poczet miesięcznych czynszów.
• Zawsze zabezpieczaj możliwość waloryzacji czynszu o wskaźnik inflacji.

2. „Jeszcze tylko dwa tygodnie…”

Częsty błąd to brak aneksowania kończącej się umowy. Najemca deklaruje, że potrzebuje jeszcze „kilka dni”, „maksymalnie dwa tygodnie”. Tymczasem właściciel nie aktualizuje dokumentów, a lokator wciąż mieszka. Co więcej – regularnie płaci, tytułując przelewy „czynszem najmu”. I w ten sposób… sami nieświadomie przedłużamy umowę na nowych warunkach.

🔑 Co robić?

• Nawet jeśli najem przedłuża się o kilka dni – przygotuj aneks lub nową umowę.
• Jeśli nie zgadzasz się na dalsze zamieszkiwanie, a najemca dokonuje przelewów – księguj je jako odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu i poinformuj go o tym pisemnie.
• Zadbaj o odpowiedni zapis w umowie, co dzieje się po jej wygaśnięciu.

3. Uwaga na najemców działających przez pełnomocników

Zdarza się, że mieszkanie chce wynająć nie osoba fizyczna, ale np. spółka lub ktoś działający w jej imieniu. W takim przypadku konieczna jest szczególna ostrożność przy weryfikacji dokumentów:

• Kto jest mocodawcą i czy ma prawo wynajmować lokal?
• Czy pełnomocnik działa w granicach udzielonego umocowania?
• Jaka jest forma pełnomocnictwa i data jego wystawienia?
• Czy dokument został poprawnie podpisany?

Zlekceważenie tych formalności może skutkować tym, że umowa zostanie uznana za nieważną – a to prowadzi do ogromnych problemów przy próbie egzekwowania praw.

4. Miękka motywacja do terminowych płatności

Zamiast wprowadzać kary umowne czy sztywne zapisy, można zastosować miękką motywację do regularnych płatności. Oto przykład:

„W przypadku terminowego uregulowania pierwszych jedenastu płatności miesięcznych, wynajmujący w dwunastym miesiącu udzieli rabatu w wysokości 1200 zł, czyli czynsz najmu w 12. miesiącu wyniesie 800 zł.”

Działa motywująco, nie wzbudza oporu i buduje zdrową relację między stronami.

5. Egzekwowanie należności? Bez samowolki

Choć czasem kusi, by wziąć sprawy we własne ręce – zdecydowanie odradzamy jakiekolwiek samodzielne działania typu zmiana zamków, odcięcie mediów czy „wizyty interwencyjne”.

Zamiast tego:

• Konsultuj się z prawnikiem zanim podejmiesz kroki prawne.
• Wysyłaj wezwania do zapłaty z kancelarii – często już to wystarczy.
• Pamiętaj: profesjonalne doradztwo to inwestycja w spokój i bezpieczeństwo.

6. Rozmowa może zdziałać cuda

Nie każda zaległość oznacza złą wolę. Czasami ktoś zapomni, ktoś inny ma problemy osobiste lub zawodowe. Warto spróbować dogadać się bez konfliktu. Przykład?

Najemca zalega z jednym miesiącem. Zamiast straszyć go windykacją, wynajmujący proponuje plan spłaty – stopniowe skracanie terminów kolejnych wpłat tak, by po kilku miesiącach wrócić do harmonogramu z umowy. Wszystko uzgodnione mailowo, bez eskalacji – i obie strony zadowolone.

Bezpieczny najem – podstawowe zasady

Na koniec krótkie podsumowanie zasad, które powinny znaleźć się przy każdym wynajmie:

✅ Umowa najmu zawsze na piśmie
✅ Protokół zdawczo-odbiorczy z dokumentacją zdjęciową
✅ Jasne zapisy dotyczące czynszu i opłat dodatkowych
✅ Określenie odpowiedzialności za awarie i usterki
✅ Korespondencja e-mailowa lub pisemna – w razie sporu to dowód
✅ Ubezpieczenie nieruchomości – przez wynajmującego, a najlepiej też przez najemcę

Zaufaj specjalistom z City Nieruchomości

Działamy na rynku nieruchomości w Szczecinie od lat. Reprezentujemy interesy właścicieli nieruchomości, minimalizując ryzyko, maksymalizując bezpieczeństwo i zapewniając ciągłość najmu. Pomagamy również najemcom w znalezieniu odpowiedniej nieruchomości i dbamy o to, żeby cały proces najmu mieszkania przebiegł szybko, sprawnie a przede wszystkim bezpiecznie. W razie potrzeby konsultujemy umowy i pomagamy rozwiązywać problemy – zanim przerodzą się w prawdziwe kłopoty.

Skontaktuj się z nami – Zespół City Nieruchomości doradzi, wynajmie i wszystkim się zajmie! 😎